Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Ortak Yerler
ANAGAYRİMENKULE AİT ORTAK YERLER NERESİDİR?
Ana gayrimenkule ait ortak yerler, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. Maddesinde düzenlenmiştir. Kanun koyucu, aşağıda sayılanların ortak yerlerden sayılacağını, bunların dışında kalan yerlerin sayısının sözleşmeyle artırılabileceğini ancak azaltılamayacağını düzenlemiştir. Buna göre;
Temeller ve ana duvarların, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri KESİN BİR ŞEKİLDE ORTAK ALAN SAYILMIŞTIR.
Apartman veya site sakinleri çizilen bu çerçeveyi genişletebilir ancak hiçbir şekilde daraltamazlar. Sözleşme kapsamında bu alanların ortak yer olarak değerlendirilmeyeceği düzenlense bile geçerli olmayacaktır. Açılacak bir davada bu alanlar ortak yer kapsamında sayıldığından buna ilişkin giderlere katlanılmak zorunda kalınacaktır.
Ortak yerler yönünden dikkat edilmesi gereken en önemli husus; ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruriliktir. Sözleşme kapsamında ortak yer olarak sayılacak yerlerin de bu kapsamda değerlendirilmesi gereklidir.
KAT MALİKİNİN ORTAK YERLER ÜZERİNDEKİ HAK ve YÜKÜMLÜLÜKLERİ NELERDİR?
Kat malikleri, ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktirler.
Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.
Bu minvalde ortak yerlerin kiraya verilmesi veya kullanma hakkı sağlanması durumunda bu alanda tüm kat maliklerinin hakkı bulunduğundan; kat malikinin kira yönünden gelir elde etme hakkı, kullanma hakkı yönünden ise kullanım hakkının engellenmesine imkan bulunmamaktadır.
ORTAK YERE MÜDAHALE EDİLİRSE NE YAPMALIYIM?
Kat malikleri, birlikte yaşamın tüm yükümlülüğünü yerine getirmek zorundadır. Bu doğrultuda ana gayrimenkulün bakım, onarım, mimari durumu, güzelliğini ve sağlamlığını korumak için bu giderlere ve sorumluluklara ortak olmuş durumdadırlar.
Bir kat maliki, diğer kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadan ortak yerlerde inşaat, onarım, bakım, tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.
Kat maliki, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun meydana çıkması ve bu bozukluğun bağımsız bir bölüm veya bölümlere zarar verdiğini ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunu mahkemece tespit ettirerek bu onarım, güçlendirme ve bakımın projeye ve tekniğe uygun şekilde yaptırmak için kat maliklerinin iznine ihtiyacı bulunmamaktadır.
Kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
Her kat maliki ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.
Haksız bir müdahalenin, ortak yerlere kullanımın engellenmesinin, bakım veya onarımı gerekecek ana yapıya diğer kat maliklerinin zorluk çıkartması durumunda konusunda uzman bir avukata başvurarak müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirilmesi için dava açabileceğiniz gibi; zorunlu bir müdahalenin gereksinimi ancak diğer kat maliklerinin buna engel olması halinde ise açılacak tespit davasının ardından zorunlu bakım ve onarım gerçekleştirildikten sonra tüm kat maliklerine davayı yönelterek zararın tazminini talep edebilirsiniz.
EMSAL YARGITAY İÇTİHATLARI
1) Çatıya konan çanak antenlerin kaldırılması
T.C. YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ E. 2005/6200, K. 2005/8637, T. 4.10.2005
ÇATIYA UYDU ANTEN KURULMASINA İZİN VERİLMESİ VE BUNA AYKIRI KAT MALİKLERİ KURULU KARARININ İPTALİ TALEBİ ( Binada Merkezi Uydu Anten Bulunmaması – Uydu Antenin Sosyal ve Kültürel Hayatın Gereği Olması Nedeniyle Davanın Kabulü Gereği )
MERKEZİ ANTEN BULUNDUĞU GEREKÇESİYLE ÇATIYA UYDU ANTEN KURULMASINA İZİN VERMEYEN KAT MALİKLERİ KURULU KARARININ İPTALİ TALEBİ ( Çatıdaki Merkezi Antenin Uydu Anten Olmaması ve Uydu Antenin İletişim İmkânlarından Yararlanmak İçin Gerekli Olması Nedeniyle Davanın Kabulü Gereği ) 634/m.16,19
2) Teraslar ortak alan mıdır?
T.C Y A R G I T A Y 18. HUKUK DAİRESİ ESAS KARAR 1991/7 1991/4 Y A R G I T A Y İ L A M I
Taraflar arasındaki 634 sıyılı Kat Mülkiyeti Yasası uyarınca çekme kat etrafındaki terasın çekme kata ait olduğunun tesbit ve tescili davasından dolayı yapılan yargılama sonunda: davanın reddine dair verilen yukarıda gün ve sayıları yazılı hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili yönünden verilen dilekçe ile istenilmiş olmakla dosyadaki belgeler okunup iş anlaşıldıktan sonra gereği görüşülüp düşünüldü.
YARGITAY KARARI
Dava, çekme kat etrafındaki terasın çekme kata ait olduğunun tesbiti ile tescili işlemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Çatı katlarının etrafındaki açıklık yer teras sayılan yerlerdendir.634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 4. maddesine göre de ortak bir yerdir. Diğer kat maliklerinin bu terastan istifadelerinin projeye göre mümkün bulunmaması onun ortak yer niteliğini değiştirmez. Ortak yerin bir tek katmalikine özgülenmesi ise tüm maliklerin rızasını gerektirir. Davanın reddine bu nedenle karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir. Davacı vekilinin temyiz itirazlarının yerinde görülmediğinden usul ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA, 19.11.1991 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Teras ve bahçede yönetim planı ile bir ya da birkaç bölüm lehine özel kullanma hakkı tanınması: Kat mülkiyeti kanunu 16. maddesi gereği ortaklaşa alacakları kararla, ortak yerlerdeki bu hakları üzerinde kısıtlayıcı tasarruflarda bulunabilirler. Kat mülkiyeti kanununu 45. maddesi kat maliklerinin oybirliği ile karar vermesi ile ana taşınmazı bir hakla kayıtlayabileceğini belirtmektedir. Her ne kadar aynı kanunun 5. maddesinin 4. fıkrasında kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamayacağı kuralı var ise de, bahçe üzerinde kurulan irtifak hakkının, kat irtifakı ile bağdaşmadığı söylenemez. Çünkü, tek çıkışın bulunması, başka bir şekilde ulaşma imkanı olmaması hallerinde teras ve bahçede yönetim planı ile dahi bir yada bir kaç bağımsız bölüm lehine kullanma hakkı tanınabilir. Teras çekme kat maliki tarafından kullanılmakta bile olsa ortak yerlerden olup teras kaplamasının hasara uğraması konusunda çekme kat malikinin herhangi bir kusuru tespit edilmedikçe hasar tüm kat maliklerinin sorumluluğu altındadır.
Terasa çıkış bir bağımsız bölümün içinde ise, diğer kat maliklerinin bu terastan ancak geçici izin ile yararlanmaları mümkündür. Örneğin, tv anteni takımı ve bakımı, baca onarılması vb. Böyle bir gereksinim var ise ilgili bağımsız bölüm maliki belli zamanlarda çıkışa izin vermelidir.
3) Projeye Aykırılığın Eski Hale Getirilmesi:
“Karar: Dava dilekçesinde, davalıların 2014 yılından itibaren sahip oldukları dairelerine, binanın inşaat ruhsatına konu projesine, iskan iznine, kat mülkiyeti hukukunda olan yönetim planına ve İmar Kanunu hilafına bir takım yapılaşmalar ve eklentiler yapmaya başladıklarını, apartmanın bahçe katında bulunan 1 ve 2 nolu dairelerin maliklerinin Kat Mülkiyeti Kanununa göre 4/5 yazılı izin şartını yerine getirmeden pencerelerine demir taktırdıklarını, ön, yan ve arka bahçeye bakan odalarına öncelikle taş zemin, pvc kayıtlı cam bölümleme ve profil borularına şahsi balkon yaptırarak apartmanın ortak alanından bahçeyi ve duvarları işgal ettiklerini, binanın iskana konu oturum hakkını kanuna ve ruhsata aykırı genişlettiklerini, ortak alanları şahsi kullanımlarına kattıklarını, …Mahkemesinin 2014/153 Değişik iş sayılı dosyası ile keşif yapıldığı ve yapılan keşif neticesinde bahçeye ve bina ana duvarlarına yapılan eklenti, yapılaşmaların Kat Mülkiyeti Kanununa, İmar Kanununa, projeye ve apartman yönetim planına aykırılık ve işgal niteliği oluşturduğu yönündeki tespit raporu aldıklarını tüm bu nedenlerle Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesi gereğince ….Mahkemesinin 2014/153 Değişik iş sayılı dosyasında yapılan tespit gereğince projeye aykırı durumların kaldırılması istenilmiştir.
Mahkemece 2015/310 E. – 2015/963 K. sayılı kararda apartmanı bağımsız bölüm 1 ve 2 nolu taşınmazlarda yapılan projeye aykırılıkların eski hale iadesine karar verilmiştir.
4) Komşudan Kaynaklanan Gürültü Sebebiyle Ses Yalıtım Talebi:
“Davacılar vekili dava dilekçesinde, tarafların aynı binada yaşadıklarını, davacıların üst katında ikamet eden davalıların, hoşgörü ve tahammül sınırlarını aşacak şekilde gürültü yaparak davacıları rahatsız ettiklerini belirterek, davalıların yaptıkları eylemlerin önlenmesini ve önlem olarak zeminlerinin ses yalıtımı içeren maddeyle kaplanmasını talep etmiş, mahkemece davanın kabulü ile davaya konu apartmanın davalıların kullanımında bulunan 10 numaralı bağımsız bölümünün zeminine duvardan duvara 2 mm kalınlığında mantar şilte ile kaplanarak üzerine makarna halı serilmek sureti ile ses yalıtımının sağlanmasına karar verilmiştir.
Dosyadaki bilgi ve belgelerin ve özellikle bilirkişi raporlarının incelenmesinde, dava konusu taşınmazın 1974 yılında o zamanın inşaat koşulları ve gerekleri dikkate alınarak yapıldığı anlaşılmaktadır. Davalıların mesken olarak kullandıkları bağımsız bölümden davalılara ait alt kattaki bağımsız bölüme giden gürültünün, davalıların bağımsız bölümlerini olağanın dışında kullanmaları ve gürültü konusunda gerekli özeni göstermemelerinden değil, binanın yapım koşullarından kaynaklandığı anlaşılmaktadır.
Bu durumda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesi gereğince, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarların, tavan ve tabanların ortak yer niteliğinde bulunduğu ve ortak yerlerin yapımından kaynaklanan bir kusur nedeniyle yalnızca o bağımsız bölüm maliklerinin değil, bütün kat maliklerinin sorumlu oldukları dikkate alınarak tüm kat maliklerinin davaya dahil edilmesi ve oluşacak sonuç doğrultusunda bir karar verilmesi gerekirken yalıtım yapılması konusundaki külfetin davalılara yüklenmesi doğru görülmemiştir.” T.C YARGITAY 18.Hukuk Dairesi Esas: 2014/ 4895 Karar: 2014 / 8842 Karar Tarihi: 13.05.2014
5) Baz İstasyonu Kurulması ve Ana yapının Dış Duvarının Kiralanması:
“Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkilinin de bağımsız bölüm maliki olduğu ana taşınmazın çatısına……A.Ş. tarafından baz istasyonu kurulduğunu, bu tesisatın kurulması için 21.07.2007 tarihinde olağanüstü kat malikleri kurulunun toplandığını ve bu toplantıya bütün kat maliklerinin katılmadığını, bina yöneticisi ile şirket arasında kira sözleşmesi imzaladığını, kat malikleri kurulu toplantısı ve kararının geçersiz olması nedeniyle sözleşmenin yok hükmünde olduğunu ileri sürerek, baz istasyonu kurulmasına ilişkin sözleşmenin iptali ile hakimin müdahalesini istemiş; mahkemece davanın reddine karar verilmiştir.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 4. maddesine göre ana taşınmaza ait ana duvarlar, avlular, çatılar, bacalar, genel dam terasları her halde ortak yerlerden olup, nitelikleri itibariyle mimari projesinde yer almadığı sürece kat maliki/malikleri tarafından işgal edilip kendi, ihtiyaçları için kullanılamaz. Aynı Yasanın 5711 sayılı Yasa ile değişik 19. maddesinin ikinci fıkrasına göre ise kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz. Yine Yasanın 45. maddesinde ise ana yapının dış duvarlarının çatı veya damının kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılabilir.
Dosya içindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinden, ana yapının çatısının (dış duvarının) dava ihbar olunan şirkete kiralanması için tüm kat maliklerince oybirliği ile alınmış bir karar bulunmamaktadır. Mahkemece bu husus değerlendirilerek davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yerinde bulunmayan gerekçe ile reddi doğru görülmemiştir.” T.C YARGITAY 18.Hukuk Dairesi Esas: 2012/ 4788 Karar: 2012 / 8120 Karar Tarihi: 26.06.2012
6) Üst Kattan Gelen Su Sızıntısının Önlenmesi:
“Dava dilekçesinde, su sızıntısına neden olan arızanın giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Karar: Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü
Dava, kat mülkiyetli ana taşınmazda davacıya ait bağımsız bölüme üst kattan gelen su sızıntısının önlenmesi istemine ilişkindir.
Davadan önce yaptırılmış olan tespitte su sızıntısının ana yapının terasındaki bozukluktan kaynaklandığı saptanmıştır.
Kat Mülkiyeti Yasasının 4 üncü maddesine göre genel dam terasları ortak yerlerdendir ve anılan yasanın 19 uncu maddesine göre kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimarı durumuyla güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
Açıklanan yasal duruma göre davanın tüm kat maliklerine husumet yöneltilmesi suretiyle açılması, bu bağlamda davacıya davalı dışında kalan kat maliklerini de davaya dahil etmesi için süre verilmesi ve taraf teşkili sağlandıktan sonra tüm kanıtlar toplanıp tahkikat tamamlanarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiğinin düşünülmemesi doğru görülmemiştir.” T.C YARGITAY 18.Hukuk Dairesi Esas: 2011/ 2757 Karar: 2011 / 6221 Karar Tarihi: 09.05.2011
7) Su Sızıntısının Önlenmesi Amacıyla Çatı Onarımı:
“Somut olayda, davacının yönetici bulunmayan binanın çatısındaki arızayı onarmak sureti ile yağmur sularının bağımsız bölümüne sızmasını önlemesi, bu işin yapılmasının zorunlu olduğunun bilirkişi tarafından da saptanması halinde yerinde ve haklı bir müdahale olduğunun ve dolayısı ile binanın ortak yeri olan çatıdaki onarım işi nedeniyle yapılan makul düzeydeki giderleri diğer kat maliklerinden isteyebileceğinin kabulü gerekir. Öte yandan, diğer kat maliklerinin rızası olmadan onların yararına olarak yapılan onarımın gerektirdiği giderlerin Borçlar Kanununun vekaletsiz iş görme hükümlerine göre istemesi de mümkün bulunmaktadır.” T.C YARGITAY 18.Hukuk Dairesi Esas: 2001/ 12333 Karar: 2002 / 1533 Karar Tarihi: 12.02.2002
8) Çatının Su Sızdırması ve Onarımı:
“Mahkemece mahallinde keşif yapılıp çatının su sızdırmasının önlenmesi için çatıda projeye uygun olarak yapılması gerekli onarımın ve bedelinin bilirkişiye tespit ettirilerek raporda belirlenecek onarımın yapılması için yöneticiye yetki verilmesi, onarım bedelinin davacı da dahil olmak üzere tüm kat maliklerinden arsa payları oranında avans niteliğinde tahsili ile yöneticiye ödenmesi, onarım bedelinin daha fazla olması halinde bununda davacıda dahil tüm kat maliklerinden arsa payları oranında yönetici tarafından tahsili bunun için yöneticiye uygun bir süre verilmesi bu süre içinde yöneticinin onarımı gerçekleştirmemesi halinde davacıya yetki verilmesi gerektiği, bu kapsamda dava konusu taşınmaza ait güncel tapu kayıtlarının, yönetim planının, karar defterinin ve onaylı mimari projesinin getirtilerek tarafların tüm delilleri toplanıp oluşacak sonuç doğrultusunda bir karar verilmesi gerekirken yetersiz araştırma eksik inceleme ile değişik iş dosyasında raporla yetinilerek hüküm kurulması doğru görülmemiştir.” T.C YARGITAY 20.Hukuk Dairesi Esas: 2017/ 3538 Karar: 2018 / 4853 Karar Tarihi: 26.06.2018
