Hırsızlık Olaylarında Bina Yönetı̇mı̇nı̇n Sorumluluğu
Son yıllarda kentsel yenileme sürecine paralel olarak Apartman/Site gibi toplu yasam alanlarının büyük bir hızla arttığını görmekteyiz. Buna bağlı olarak da büyüyen siteler karşısında site Yönetimlerinin de iş yükü̈ ve sorumlulukları giderek artmakta ve buna paralel olarak da profesyonel site Yönetimi şirketlerinin kurulduğunu görmekteyiz.
Peki, ama site yönetim şirketlerinin ve yetkililerinin site yönetim işlemlerini gerçekleştirirken site sakinlerine karşı sorumlulukları nelerdir. Site yöneticileri kime karşı hangi durumda ne kadar sorumlu olacaktır. Yöneticilerin sorumluluğu sadece aidat toplayıp genel yönetim islerini yapmakla sınırlımı tutulmuştur. Bu gibi sorulara 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında cevap arayacağız.
Öncelikle; belirtmek gerekir ki bir ana taşınmazın veya sitenin yönetimi kat mülkiyeti kanununa tabi olarak yapılmaktadır. Aynı kanun kapsamında yöneticinin görevlerinin neler olduğu hususuna da değinilmiş̧ ve yönetim planına atıfta bulunulmuştur. Yani yöneticilerin görevlerinin neler olduğu site yönetim planı ile belirlenmekte, belirlenmemiş̧ olan hususlarda yedek hukuk kuralı niteliğindeki kat mülkiyeti kanunu devreye girmektedir. Bu kapsamda yöneticinin görevleri kat mülkiyeti kanunu madde 35-36-ve 37 ’de sayılmıştır.
Yöneticinin sorumluluğu hususu ise 38. Maddede düzenlenmiştir. Maddeye göre yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Yönetici ile kat malikleri arasında vekâlet ilişkisi mevcuttur.
Dolayısıyla yöneticiler, görev ve sorumlulukları konusunda maliklere karşı Borçlar Kanunu kapsamında sorumludurlar. Son günlerde Yargıtay’ın vermiş̧ olduğu bir kararda davalı site yönetiminin sitede bulunan bir eve hırsız girmesinden dolayı sorumlu olduğu gerekçesiyle malike karşı maddi tazminata hükmetmiştir. Yargıtay kararında site yönetiminin yeterli güvenlik önlemlerinin alınmamasından kaynaklandığına dayanmıştır.
Kat Malikinin evine hırsız girmesi sonucu altınları çalındı. Bunun üzerine Kat Maliki “sitesindeki güvenlik zafiyetini” ileri sürerek, olaydan Site Yönetimi ve sitenin güvenliğini sağlayan “Güvenlik Şirketini” sorumlu gösterdi ve tazminat davası açtı. Tüketici mahkemesinden hem maddi hem de manevi tazminat talep etti. Tüketici mahkemesi Kat Malikinin talebini yerinde gördü ve Site Yönetimi maddi tazminata mahkûm etti. Bunun üzerine Site Yönetimi davayı temyize götürdü.
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi temyiz talebini ret ederek tüketici mahkemesinin verdiği kararı onadı. Site içerisinde “yeterli güvenlik önlemi almayan” Site Yönetimini hırsızlıktan dolayı sorumlu tutarak Kat Malikine tazminat ödenmesi gerektiğini kabul etti. Yargıtay’ın temel gerekçesi “yeterli güvenlik önlemlerinin alınmamasından kaynaklandığına’’ dayandığı anlaşılıyor. Bu karar özellikle Site Yönetimi açısından önemli bir emsal olarak kayda geçmiştir.
Ancak kanaatimizce her olaya özgü̈ olarak site Yönetimlerinin gerekli özeni gösterip göstermediğinin net bir bicimde ortaya çıkartılması gerekmektedir. Yoksa her olaydan sorumlu tutmak da kanaatimizce doğru değildir. Zira site Yönetimlerinin 24 saat boyunca güvenlik şirketini veya hizmet aldığı çalışanları denetleme imkânı olmayacaktır. Bu noktada site yönetimleri güvenlik konusunda kat maliklerinin aldığı kararlar doğrultusunda güvenlik şirketiyle belirlenen kıstas çerçevesinde anlaşmış̧, gerekli denetimlerini yapmış̧, fakat yine de öngörülemeyen haller sebebiyle veya güvenlik şirketinin kusuru sebebiyle zarar meydana gelmiş̧ ise yönetim şirketlerinin yöneticilerin sorumluluğuna gidilememesi gerektiği kanaatindeyiz.
Zaten Borçlar Kanunun kusursuz sorumluluğu düzenleyen 66. Maddesinin 2. Fıkrasında Adam çalıştıran, çalışanını seçerken, işiyle ilgili talimat verirken, gözetim ve denetimde bulunurken, zararın dogmasını engellemek için gerekli özeni gösterdiğini ispat ederse, sorumlu olmaz seklinde düzenlenmiştir.
Bahsedilen Yargıtay kararlarına baktığımızda site yönetiminin aslında özen sorumluluğu kapsamında sorumlu olduğunu yani TBK madde 66/2 ’deki şartlar kapsamında sorumluluktan kurtulma imkânı bulunduğunu sonucu ortaya çıkmaktadır. Hatta 66. maddenin son fıkrasında adam çalıştıranın yani site Yönetimlerinin zararı meydana getiren çalışana karşı rücu hakkı olduğunu dahi düzenlenmektedir. Dolayısıyla site Yönetimlerinin sorumluluğu, evet kusursuz sorumluluk olup, Kanaatimizce TBK madde 66 kapsamında da sorumluluktan kurtulma ve zararı rücu etme imkânı olduğunu da göz ardı edilmemelidir.
Özetle bir Site Yönetiminin hırsızlıktan sorumlu tutulabilmesi için Kat Maliklerinin onaylamadığı bir Güvenlik Şirketi ile sözleşme yapması ya da Güvenlik Şirketinin sözleşmeye uygun hareket etmediğini denetlememesi veyahut da bu tip eksiklikleri Kat Maliklerine zamanında söylememesi ve müdahale edilememesine neden olması gibi “kusurundan”, “ihmalinden”, “özensizliğinden” kaynaklanması gerekir. Bu durumların önlenmesi ancak profesyonel bir yönetim firması yardımıyla olacak olup, bina veya sitelerinizde güvenli ve huzurlu oturmanızı temenni ederiz.
