İlk Kat Malikleri Toplantısı ve Uyuşmazlık
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 34/f.2 maddesine göre, sekiz ya da daha fazla bağımsız bölüme sahip binalarda yönetici atanması mecburidir. Eğer bu konuda bir birlik sağlanma, yani yönetici kat malikleri tarafından seçilmezse, KMK 34/f.3’ e göre mahkeme aracılığıyla yönetici atanması talep edilerek dışarıdan bir yönetim hizmet şirketi mahkemece binanın yeni yöneticisi olur.
Kat maliklerinin yeni taşındığı ve henüz apartman yönetiminin oluşturulmadığı binalarda öncelikle bir karar defterinin alınması ve noterden tüm sayfalarının onaylattırılması gerekmektedir.
Bu işlemi gönüllü olarak binada oturan ya da dışarıdan bir kişi yapabilmektedir. Ardından kat malikleri bir araya gelerek ilk geçici yönetimi oluşturabilmek için içlerinden bir kişiyi yetkilendirerek ilk sayfaya bir karar almaktadır. Alınan kararda bu kişiye vergi numarası almaya, banka hesabı açmaya, tapudan malik listesi ve yönetim planı almaya gibi yetkiler verilmektedir.
Yönetim planında geçen toplantı tarihine göre, yine tapu dairesinden alınan malik listelerine göre toplantı tebligatı yapılmakta ve yapılacak toplantıda ilk yönetim kurulu seçilmektedir.
Bina yönetim planı, binayı yapan müteahhit ya da mal sahibi tarafından kat irtifakı aşamasına gelindiğinde tapu dairesine o binanın nasıl yönetileceğine dair verilen bir belgedir. Bu yönetim planında genel kurulun hangi tarihte yapılacağı, geçici yönetimin nasıl kurulacağı, kaç kişinin denetçi, yönetici olacağına ve binanın kullanımına dair ayrıntılar bulunmaktadır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesinde yönetim planına dair düzenlemeye yer verilmiştir. Buna göre, apartman yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, ana gayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.
Kat Malikleri Kurulunun Toplanması
KHK’nın 29. maddesi kat maliklerinin ve toplu yapı maliklerinin olağan toplantı usullerini düzenlemektedir. Buna göre kat malikleri kurulu, 29/1’e göre yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterildiği zaman diliminde, eğer yönetim planında bir zaman dilimi belirtilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.
Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Böylece kurulların, yönetim planıyla diledikleri bir tarihte toplantı yapabilecekleri, aksi takdirde ocak ayında toplanmanın yapılması gerektiği anlaşılmaktadır. Toplu yapılarda ise buna dair bir düzenleme olmaması halinde her ikinci takvim yılının ocak ayında yapılması gerekecektir.
KMK m. 29/II. fıkrası ise olağanüstü toplantı usulünü düzenlemiştir ve buna göre, önemli bir sebebin varlığı halinde, blok yöneticisinin veya denetçisinin yâda bloktaki kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten on beş gün önce o bloktaki tüm kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla toplantı sebebi de bildirilmek koşuluyla blok kat malikleri her zaman toplanabilir. Olağanüstü toplantı usulünde, yazılılık esas alınmıştır. Görüldüğü üzere, olağan toplantı usulünde çağrı şekli hakkında kanunda bir açıklık yoktur ancak yönetim planında bu hususta bir düzenleme getirilebilir.
Yargıtay’ın görüşüne göre de maddenin ikinci fıkrasında yer alan 15 günlük süre ve çağrı usulü olağan toplantılar için söz konusu değildir. Yani olağan toplantılarda herhangi bir şekilde kat maliklerinin toplantıdan ve gündeminden haberdar edilmesi yeterli olacaktır.
Olağanüstü toplantıda her ne kadar maddede birtakım usuller belirlenmişse de Yargıtay burada iyi niyet ölçütünden hareketle kararlar vermektedir. Şöyle ki; 15 günlük süreye ve çağrı usulüne uyulmadığını iddia eden kat malikinin iptalini istediği kararın alındığı toplantıya katılmış olması toplantıdan haberdar olduğunun göstergesidir.
Gerek olağan gerekse de olağanüstü toplantılarda, yeterli sayının sağlanamaması halini düzenleyen 29/III fıkrasına göre ise, yeter sayıya ulaşılamaması nedeniyle toplantının ertelenmesi durumunda, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı belirtilir. Yani ikinci toplantı için yeniden bir çağrı yapılmayacaktır. O esnada ikinci toplantının yeri ve zamanı belirlenir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.
Toplantı yeter sayısı ve karar yeter sayısı 30/l fıkrasında düzenlenmiştir. Maddeye göre, kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. Kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.
Kanun, ikinci toplantı için özel bir toplantı yeter sayısı belirlememiştir. Bu nedenle, ikinci toplantıda pay ve paydaş çoğunluğu aranmaksızın toplantıya katılan kat malikleri ile ikinci toplantı yapılacaktır.
Kat Malikleri Toplantısının Usule Aykırı Olmasından Doğabilecek Uyuşmazlıklar Nelerdir?
Kat malikleri kurulunun çağrı ve toplantısının kanunda veya yönetmelik planında öngörülen usule göre yapılmamış olmaması kurulun kararlarına karşı koyma imkânı vermektedir.
Kat malikleri kurulunca verilen kararların kanuna, yönetim planına ve hakkaniyete uygun olmadığını düşünen kat malikleri KMK m. 33/f.1, c.1’e dayalı olarak bu kararların iptal edilmesi için mahkemeye başvurabilirler.
Kimler İptal Davası Açabilir?
Kanun kat malikleri kuruluna karşı iptal davası açabilecek kişilerin kat malikleri olduğunu KHK’nın m. 33/f.1 ve c.1’de açık bir şekilde belirtmiştir. Kat malikleri kurulu toplantısına herhangi bir sebeple katılmayan kat maliklerinden her biri iptal davası açabilir.
Toplantıya katılan kat maliklerinin iptal davası açabilmesi için ise alınan kararın aleyhine oy kullanılmış olmaları gerekmektedir.
Aynı şekilde toplantıya katılarak karar alma aşamasında oy kullanmayan, çekimser ve lehte oy kullanan kat malikinin de iptal davası açma hakkı olmayacaktır.
Bazı yazarlara göre, kat maliki olumlu oy verse dahi, emredici hukuk kurallarına aykırı olan kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davası açılabilir.
İptal Davası Kime/Kimlere Karşı Açılır?
İptal davası, kat malikleri kurulu toplantısına katılan/temsil edilen ve söz konusu karar için olumlu oy kullanan kat maliklerinin tamamına karşı açılır. Ayrıca, bu kat maliklerini temsilen yöneticiye karşı da açılabilir.
Kat malikleri kurulu kararlarına karşı açılacak davalarda yetkili ve görevli mahkeme ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir (KMK m. 33/f.1).
İptal Davası Açma Süresi Nedir?
KMK m. 33/f.1’e göre kurul toplantısına katılan ancak olumsuz oy kullanan kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde; toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde iptal davası açabilir. İptal davasını açmak için getirilen süre, hak düşürücü süre niteliğindedir.
Kanun koyucu “yok” sayılan veya “mutlak butlan” ile hükümsüz kabul edilen kararların iptalinin ise herhangi bir süreye bağlı olmadan istenebileceğini düzenlemiştir. Ancak hangi kararların ‘’yok’’ sayılacağı veya “mutlak butlan” yaptırımına tabi tutulacağını açıkça düzenlememiştir.
Kurulda karar yeter sayısı için öngörülen çoğunluğun oluşmaması, kat malikleri kurulunun yetkisinde olmayan bir konuda verdiği kararlar bakımından yokluk yaptırımına tabi olacağı öğretide ve yargı kararlarında kabul edilmektedir.
Yargıtay 18. HD., E. 2011/7989, K. 2011/11856 T. 22.11.2011 sayılı ilamında; “Toplantı yeter sayısı bulunmadan yapılan toplantı ve alınan kararlar yok hükmündedir”.
Şeklinde belirtilerek, toplantı yeter sayısının sağlanamamasının toplantı ve alınan kararların yok hükmünde olduğu belirtmektedir.
Kat malikleri kurulunun toplanma veya karar alma süreci veyahut da alınan kararlar Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 27’ye aykırı nitelik taşıyorsa karara uygulanacak yaptırım mutlak butlandır.
Butlan yaptırımına tabi kararlara, kurulun yetkisiz bir kişi tarafından toplanması, bağımsız bölümlerin devrine genel bir yasağın getirilmesi, kat malikinin oy hakkının veya kurulun gelecekte alacağı kararlara karşı dava açma hakkının veyahut da kat maliklerine ilişkin zorunlu devri talep etme hakkının ortadan kaldırılması örnek olarak gösterilebilir.
Kanun’da her ne kadar yok sayılan ve mutlak butlan yaptırımına tabi olan kararlar için iptal davasının açılmasından söz etmişse de bu kararlar için açılacak dava hukuki nitelik olarak tespit davasıdır.
İptal kararı ile, kurulun kararı gerek kat malikleri gerekse üçüncü kişiler bakımından geçmişe etkili olarak ortadan kalkmaktadır.
Buna göre;
- Birinci, ikinci ve olağanüstü toplantı için öngörülen usullere uyulmaması,
- Toplantı ve karar yeter sayılarının oluşmaması,
- Kat malikinin yetkili olmayan vekil tarafından temsil edilmesi iptal davasının konusunu oluşturacaktır.
KMK m. 33/f.2’e göre hâkim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tespit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.
KMK m. 33/f.3’e göre tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, iki yüz elli Türk lirasından iki bin Türk lirasına kadar idarî para cezası verilir. Hükümde KMK m. 25 hükmü saklı olduğu düzenlenmiştir.
Bu usuli ve şekli sebepler dışında kat malikleri kurulunca verilen kararların emredici hükümlere aykırı olması ve kat maliklerinin menfaatlerini hakkaniyete aykırı bir şekilde ihlal etmesi de iptal davasına konu olabilir.
