AVANSLARIN ÖDENMESİ VE GECİKME TAZMİNATI İLE İLGİLİ BİLİNMESİ GEREKENLER
Kat mülkiyeti düzeninde, çok sayıda kişinin nispeten dar alanlarda yoğun olarak yaşadıkları ve ortak yerleri paylaştıkları bir yaşam alanı olup, ortak yaşamın istenilen şekilde sürdürülebilmesi için çeşitli ortak harcamaların yapılması kaçınılmazdır. Kat malikleri/bağımsız bölüm kullanıcılarının, genel gider ve bu gideri karşılamak amacıyla toplanacak avansları düzenli bir şekilde ödemesi, ana taşınmazdaki gerekli ve yapılması kaçınılmaz ortak işlerin düzenli bir şekilde yerine getirilmesinin gereğidir. Kendilerine düşen borç ve yükümlülükleri yerine getirmeyen kat malikleri ve birlikte sorumlu olan kişilere karşı KMK’da oldukça etkili takip-tahsil araçları ve yaptırımları öngörülmüştür. Kendisine düşen borcu yerine getirmeyen malikleri/bağımsız bölüm kullanıcıları için yaptırım niteliğini taşıyan bu tedbirler, diğer kat malikleri/bağımsız bölüm kullanıcıları açısından da caydırıcı bir etkiye sahiptir.
Söz konusu tedbirleri hatırlamak gerekirse; Borçlu kat maliki/birlikte sorumlu olan kişilere karşı icra takibi yapılması veya alacak davası açılması, Aylık %5 oranında gecikme tazminatı işletilmesi, Borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek hakkının tescilini talep hakkı, Alacakta öncelik hakkı ve Kat malikinin bağımsız bölümünü devre zorlanması başlıca tedbirler olarak uygulanmaktadır.
Dava ve İcra Takibi: Genel gider borcu aksine bir anlaşma ya da özel bir durum yoksa bir miktar paranın ödenmesine ilişkindir. KMK m. 20/II uyarınca genel gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, KMK’ya ve genel hükümlere göre dava açma ve icra takibi yapılmasını talep edebilmektedir. Temerrüdün oluşabilmesi için kural olarak borcun muaccel olması, ifa edilmemesi ve TBK m. 117 uyarınca alacaklının ihtarı gerekmektedir ancak pratikte bağımsız bölüme düşen aylık ödeme miktarı ve ödeme tarihi işletme projesinde veya kat malikleri kurulu kararında belirlendiği için artık TBK m. 117/2 gereğince borçluya yapılacak bir ihtara gerek kalmaz. İfası mümkün ve muaccel olan genel gidere veya avansa katılma borcunu zamanında ifa etmeyen kat maliki ifada gecikmiş olacağından, temerrüde düşmüş olmasa dahi KMK ilgili hükmü uyarınca ona karşı dava açılabilecek ve icra takibi başlatılabilecektir. Yöneticinin davayı açma veya icra takibinde bulunma yetkisi, kat maliki olmasına bağlı olmayıp, seçilen veya mahkemece atanan yönetici veya yönetim kurulu bu yetkiyi kullanabilecektir. Ek olarak, alacaklı kat malikleri/bağımsız bölüm kullanıcıları genel gidere katılma borcunun ifasını kabul etme yetkisi yönetici dışında üçüncü kişilere de tanınabilir. İcra takibi ile kastedilen ilamsız icra takibi olmakla birlikte burada alacaklıya bir avantaj sağlanmıştır. Şöyle ki kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İİK m. 68/1’de belirtilen belgelerden sayılacak ve borçlu ödeme emrine itiraz ederse bu proje veya karar, borçlunun verdiği borç senedi gibi değerlendirilerek itirazın kaldırılması yoluna gidilecektir. Her malik kendi mülkiyet dönemindeki borçlardan sorumludur. Yeni malik eski dönemden kalan borçlardan sorumlu olmaz. Yeni malikin eski dönemden sorumlu olması için TBK m. 196 kapsamında borcun üstlenilmesi veya TBK m. 201 kapsamında borca katılma kurumunun varlığı gerekir. Bağımsız bölümden mülkiyet hakkından başka ayni veya nisbi hakka dayanarak yararlanan kişiler genel gider, avans borcu ve gecikme tazminatından KMK m.22/1 uyarınca müteselsil olarak sorumlu tutulmuştur. Ancak bu durum bağımsız bölümde kiracı olan kişiler açısından sınırlandırılmıştır. Kiracının borcu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, aksine bir anlaşma yoksa ödediği bu bedel kira borcundan düşülecektir. Ancak uygulamada taraflar genellikle ortak giderleri kiracının ödeyeceğini kararlaştırmaktadır.
Gecikme Tazminatı: Genel gider ve avans payını ödemeyen kat maliki KMK m. 20/2 uyarınca aylık %5 oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Tazminatın niteliği doktrinde tartışmalı olup Yargıtay’ın da bu kapsamda çelişkili kararları bulunur. Ancak Yargıtay çoğunlukla Kat malikinin ödemekle yükümlü olduğu gecikme tazminatının faiz niteliğinde olmadığı, bu tazminatın temerrüt faizinden farklı olduğu yönünde kararlar vermektedir.
Tüm bu hukuki kurallara ilave olarak dinen incelendiğinde Fâiz, günümüzde daha çok “ödünç paranın getirisi”, “paranın zaman değeri” ve “paranın kirası” şeklinde tanımlanmaktadır. Nitekim bugün fâiz uygulamaları büyük oranda para borçlarında gerçekleştirilmektedir. Halbuki İslam hukukunda fâiz, yalnızca para borçlarına özgü değildir. Belli nitelikleri haiz ürünlerin borç verilmesi ya da alım satımında fâiz olabileceği değerlendirilmektedir. Buradan da anlaşılacağı üzere site/apartman avanslarında herhangi bir borç verme hususu ve bundan gelir etme durumunun söz konusu olmaması, yapılan veya yapılacak onarım ile genel harcamalara bütçe oluşturmak amacıyla kat malikleri/bağımsız bölüm kullanıcılarından toplanması ve bu toplanan para ile tüm giderlerin karşılanması amacıyla kullanılmaktadır. Site/apartman avanslarının ödenmemesi durumunda ise yapılan işlerde veya genel giderlerde oluşacak vade farklarının diğer kat malikleri/bağımsız bölüm kullanıcılarının ödemelerinden mahsup edilecek olmasının hem hukuki hem de dini açıdan uygun olmayacağı hepinizin malumudur. Dolayısıyla genel gider ve avans paylarına uygulanan gecikme tazminatının bazı kat malikleri/bağımsız bölüm kullanıcıları tarafından faiz olduğu ve buna karşı çıktıkları beyan edilmiş olsa da uygulanan gecikme tazminatının faiz niteliğinde olmadığı değerlendirilmektedir.
